Entwurfskonzept / Leitidee

 

Trotz hoher Ausnutzung Maßstäblichkeit im städtebaulichen Kontext wahren

ausgewogene Proportionen, Abstaffelungen und Gliederung der Fassade

Ablesbarkeit der Funktionen in den Fassaden Wohnungen nach Süden zum Markt /

Büros und Praxen nach Norden zur Baumgartenstraße,

großzügiger Gartenhof – Entree für die Wohnungen / gute Belichtung der Büros

Nutzung des UG für Einzelhandel / Begrenzung auf fünf Geschosse

Vielfältig aufteilbare Einzelhandelsfläche /  großflächiger Handel möglich

Flächen im 2. OG alternativ für Büros / Praxen nutzbar.

 

 

Entwurfskonzept – Funktionalität – Erschließung – Material und Konstruktion

 

Aufgabe ist es, trotz einer hohen Überbauung des Grundstückes eine Maßstäblichkeit des Gebäudes, die dem Ort angemessen ist, zu erreichen. Abstaffelungen am Markt und an der Baumgartenstraße erzeugen ein ausgewogen proportioniertes und gegliedertes Gebäude, welches sich in die Innenstadt Oldenburgs einfügt.

 

Wichtig ist uns die Ablesbarkeit der Nutzungen in den Fassaden; wir vermeiden übergreifenden Rasterstrukturen; das Gebäude erhält einen eigenen Charakter.

 

Das Wohnen haben wir nach Süden zur attraktiven Marktseite orientiert. Der Zugang befindet sich an der Pistolengasse. Die Büros im Norden sind über die Adresse Marktcarré Baumgartenstraße zu erreichen.

 

Die Einzelhandelsflächen lassen unterschiedliche Aufteilungen zu. Großflächige wie auch kleinteilige Nutzungseinheiten sind möglich. Am Markt kann eine zusätzliche Gastronomie angeboten werden, die zur weiteren Belebung des Marktplatzes beiträgt.

 

Das zweite Obergeschoss im Norden kann entweder als Einzelhandelsfläche oder als Büro- bzw. Praxisfläche genutzt werden.

 

Der großzügige Innenhof wird gärtnerisch gestaltet und bietet den Bewohnern einen zusätzlichen ruhigen Ort in der Innenstadt.

 

Ein Sockel in hellem Naturstein, in den Obergeschossen zweischaliges Mauerwerk mit mineralischer elfenbeinfarbener Putzoberfläche sowie bronzierte Fensterprofile verschaffen dem neuen Gebäude einen lichten Charakter und strahlen die gebotene Wertigkeit aus. Die Dachflächen werden extensiv und der Innenhof intensiv begrünt.

 

Alle Bereiche sind barrierefrei zu erreichen.

 

Für die Wohnungen ist ein guter Ausbaustandard vorgesehen. Die Büro- oder Praxisflächen verfügen über die gebotene technische Infrastruktur. Für Cafe&BarCelona wurden die vorgelegten Anforderungen umgesetzt. Die Ausgestaltung und Ausstattung der Einzelhandelsflächen kann flexibel und den Anforderungen der noch nicht bekannten Mieter angepasst werden.

 

Die Anlieferung der Geschäftsflächen soll über den Bereich Baumgartenstraße/Pistolengasse erfolgen. Hier bieten sich Möglichkeiten zur Ausgestaltung unter Berücksichtigung der jeweiligen Anforderung der Mieter.

 

An drei strategisch günstig gelegenen Stellen sind geschossübergreifend Technikflächen zur Aufnahme der Lüftungsanlagen vorgesehen. Zusätzliche Technikflächen befinden sich im Untergeschoss.

 

Zur Sicherstellung der Fluchtwege ist das nördliche Treppenhaus als Sicherheitstreppenhaus ausgebildet.

 

Um die geforderten Flächen zu generieren und gleichzeitig eine städtebaulich vertretbare Geschossigkeit zu gewährleisten, haben wir uns entschieden, hochwertige Verkaufsflächen auch im Untergeschoss anzubieten. Da die nördlich gelegenen Kellergeschosse lediglich in Mauerwerk ausgeführt worden sind, wird eine Ertüchtigung dieser Untergeschosse ohnehin notwendig. Die Kosten- und Nutzungsabwägung rechtfertigt die im Folgenden beschriebene Maßnahme:

 

Bauwerksmaßnahmen zur Tieferlegung des Untergeschosses (siehe auch Skizzen)

 

- Baugrund

 

Unterhalb der in Oldenburg anstehenden anthropogenen Auffüllungen stehen glazifluviatile Sande und Kiese an (Pleistozän, drenthezeitlich). Dabei handelt es sich um nichtbindige grobkörnige Lockergesteine, die überwiegend mitteldicht bis dicht gelagert sind (gut tragfähiger Baugrund).Die Geländeoberfläche liegt bei ca. 6,5 m üNN, der Grundwasserstand liegt zwischen 0 – 2,5 m üNN. Das bedeutet, dass das Grundwasser ca. 4-6,5 m unter GOK liegt und gegebenenfalls erforderliche Grundwasserabsenkungsmaßnahmen im üblichen Schwankungsbereich des Grundwassers erfolgen können.

 

- Baumaßnahmen für tieferliegendes Untergeschoss

 

Es werden für den Rückbau des vorhandenen Untergeschosses temporäre Sicherungsmaßnahmen erforderlich. Diese sollen ebenfalls die Lasten aus dem geplanten Neubau aufnehmen. Das heißt es wird keine zusätzliche Baukonstruktion für den Neubau erforderlich.

 

Hierzu wird eine im Abstand von ca. 4,0 m ,in die Baugrube ausgesteifte, „Winkelstützkonstruktion“ erstellt.

 

In einem Abstand von ca. 4,0 m werden Kopflöcher in die vorhandene Sohlkonstruktion und in den Baugrund notwendig, die in Anlehnung an das Pilgerschrittverfahren nach DIN 4123 ohne Zusätzliche Unterfangungsmaßnahmen erstellt werden können.

 

Im „Winkelstützstreifenfundament“ werden zur Aufnahme der Lasten Mikropfähle für die Verankerung der Zuglasten eingebaut. Der Einbau erfolgt vom Untergeschoss aus.

 

Die Druck- und Horizontallasten werden über den anschließenden Sporn sicher in den Baugrund abgetragen. Zur Versteifung werden temporäre Stahlabstützungen im Untergeschoss eingebaut um die Verformungen, vor allem um im angrenzenden Straßenbereich, auf ein Minimum zu begrenzen.

 

Die vorgesetzte neue Stahlbeton-Außenwand, mit neuer Außenwanddämmung, die temporär bis auf die vorhandene Sohle erstellt wird, übernimmt die Belastungen aus dem Erddruck und später zusätzlich aus dem aufgehenden Gebäude.

 

Bei den Bodenausschachtungsarbeiten sichert unterhalb der vorhandenen Sohle eine Spitzbetonausfachung zwischen den Aussteifungskonstruktionen den temporären Bauzustand. Die Spitzbetonausfachung kann im Boden verbleiben, da sie sich nicht zersetzten wird wie ein Holzbohlenverbau. Danach kann die neue Sohlplatte als auch die verbleibenden Wandelemente erstellt werden.

 

- Endzustand

 

Das Ergebnis ist ein vollständig neues gedämmtes, abgedichtetes Untergeschoss das den neuen Ansprüchen entsprechend gerecht wird.

 

Die neu erstellten Stahlbetonbauteile leiten die neuen Gebäudelasten sicher in den Baugrund. Die im Erdreich verbleibende alte Außenwandkonstruktion übernimmt keine lastabtragenden Funktionen mehr.